Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na brak ochrony najemców mieszkań wynajmowanych w ramach tzw. najmu instytucjonalnego i zaapelował do prezydenta o przeanalizowanie przepisów ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości przed jej podpisaniem. Rzecz w tym, że osoby, które np. będą zalegały z czynszem albo w jakiś inny sposób zadłużą mieszkanie będą zmuszone do jego opuszczenia bez prawa do jakiegokolwiek lokalu zastępczego.

Najem instytucjonalny jest bardzo podobnym rozwiązaniem do funkcjonującego obecnie najmu okazjonalnego. Kiedy wejdzie w życie o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wdraża w życie ustawa rządowy program „Mieszkanie plus” jego zakres zostanie ograniczony tylko do lokali osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Przy najmie instytucjonalnym, wynajmującym będzie mógł być tylko podmiot prowadzący działalność w tym zakresie, czyli osoba fizyczna, osoba, prawna albo jednostka organizacyjna, która nie jest osobą prawną. Oznacza to, że zakres najmu instytucjonalnego będzie szerszy niż najmu realizowanego w ramach programu „Mieszkanie plus”.
Zgodnie z przyjęta przez Sejm ustawą o KZN, instytucjonalny najem mieszkań będzie można realizować na podstawie dwóch rodzajów umów. Pierwsza możliwość to najem na 15 lat od podpisania pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej bez możliwości późniejszego wykupu mieszkania. Drugi sposób to najem na 30 lat od daty zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu. Wyłączona będzie zatem zasada wynikająca z art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, która stanowi, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
To, co budzi zastrzeżenia Rzecznika Praw Obywatelskich to przepis o najmie instytucjonalnym, a w nim nowy zapis wynikający z art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca „w ciemno” oświadcza, że poddał się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego a także przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Ta formuła będzie mogła zostać zastosowana po rozwiązaniu umowy najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Wystarczy, że właściciel nieruchomości pójdzie do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności wskazanemu wyżej aktowi notarialnemu. Sąd nie będzie musiał orzekać o eksmisji ani badać przesłanek do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę, która będzie zobowiązaną do opuszczenia mieszkania.
W przypadku obowiązującej obecnie formy najmu okazjonalnego eksmisja na bruk została częściowo ograniczona. Najemca, kiedy zawiera umowę ma bowiem obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku nakazu opróżnienia lokalu i dołączyć oświadczenie właściciela lokalu albo osoby, która posiada tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
RPO wskazuje, że nie do zaakceptowania jest regulacja, „zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny". Rzecznik wskazuje, że w rezultacie te przepisy mogą dotknąć grupy osób, które powinny być szczególnie chronione przed bezdomnością, tj. kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy. Co więcej, kryteriami pierwszeństwa przy zawarciu umowy najmu jest, zgodnie art. 56 ust. 3 ustawy o KZN, m.in.: posiadanie przez osoby ubiegające się o najem lokalu co najmniej jednego dziecka bądź dziecka legitymującego się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności, ukończony 65 rok życia osoby ubiegającej się o najem, czy legitymowanie się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności.
Dlatego, jak twierdzi RPO, pozbawienie tych grup uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, który nakłada na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka (art. 30 Konstytucji RP).